Eigentumswohnung

Jan 13, 2024 | Allgemein, Eigentumswohnung | 0 Kommentare

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung

Von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu den praktischen Aspekten der Verwaltung und Instandhaltung von Sondereigentumseinheiten, bietet dieser Artikel einen umfassenden Einblick in dieses komplexe Thema.

Während ein Mietshaus einem Eigentümer allein oder mehreren Eigentümern gemeinsam gehört, sind Gebäude und Grundstück einer „Eigentumswohnanlage“ in „Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum“ und „Sondereigentum“ aufgeteilt.

 

Das WEG – Wohnungseigentumsgesetz

Gesetz über das Wohnungseigentum.

Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Grob gesagt bedeutet das: Alles, was einem Wohnungseigentümer alleine gehört, insbesondere seine Wohnung und ggf. ein ihm zugeordneter Kellerraum, ist als Sondereigentum, einzustufen. Alles, was darüber hinausgeht, ist nicht mehr Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum.

Erwähnt werden, muss in diesem Zusammenhang auch das Sondernutzungsrecht. Die Gegenstände und Flächen, an denen ein Sondernutzungsrecht begründet wurde, bleiben jedoch weiterhin Teil des Gemeinschaftseigentums der WEG und unterliegen somit auch der gemeinschaftlichen Verwaltung, obwohl sie von außen betrachtet wie Sondereigentum behandelt werden.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung für ein Sondernutzungsrecht, gebe ich hier vor:

Herr Müller hat eine Eigentumswohnung im Erdgeschoß des Mehrfamilienhauses. An seine Terrasse schließt sich die Rasenfläche des Grundstückes an. Für diese Rasenfläche wurde als Garten ein Sondernutzungsrecht  in der Teilungserklärung, zugehörig zu dem Sondernutzungsrecht/Eigentumswohnung, eingetragen.

 

Wie wird Wohnungseigentum gebildet?

Wohnungseigentum liegt vor, wenn an einem Gebäude oder an einem Grundstück Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder sonstigen abgeschlossenen Räumen begründet wird. Die Begründung des Wohnungseigentums wird mithilfe einer Teilungserklärung, einem notariellen Dokument, und deren Vollzug im Grundbuch gebildet.

Der Teilungserklärung sind die Baupläne beigefügt, aus denen sich ergibt, in welcher Weise die Aufteilung erfolgt.

Wohnungseigentum kann durch Teilungsvertrag/Teilungserklärung schon vor Errichtung der Wohnungen gebildet werden. Das einem bestimmten Miteigentumsanteil zugeordnete Sondereigentum an einer bestimmten Einheit entsteht dann allerdings erst mit Fertigstellung der Einheit.

 

Die Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument. Damit beurkundet der Eigentümer eines Mehrfamilienhaus oder mehrerer Reihenhäuser die Aufteilung der Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen.

Eine Teilungserklärung regelt hauptsächlich das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Wer ist für was zuständig ist und welche Kosten sind damit verbunden. Sie informiert also die neuen Eigentümer darüber, welche Rechte und Pflichten mit dem Immobilienkauf verbunden sind.

Neben der räumlichen Aufteilung der Immobilie regelt eine Teilungserklärung: 

  • die Eigentumsverhältnisse der Miteigentümer untereinander 
  • die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen 
  • die Kostenverteilung der Miteigentümer
  • den Modus für das Stimmrecht
  • die Organisation der Hausverwaltung

Genau genommen ist eine Teilungserklärung so etwas wie,  die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft. Ihr Inhalt ist für  alle Eigentümer der Immobilie bindend – bezogen auf die Rechte, Pflichten und Kosten.

 

Woraus besteht eine Teilungserklärung?

Die etwa 20 bis 40 Seiten umfassende Teilungserklärung besteht aus 3 Teilen:

  • Aufteilungsplan
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Gemeinschaftsordnung

1.) Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung (Maßstab 1:100), die die verschiedenen Wohneinheiten eines Gebäudes genau voneinander abgrenzt. Zusätzlich verdeutlicht der Aufteilungsplan die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im jeweiligen Gebäude. Oft werden daher alle zum Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen und farblich umrandet.

Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird im Aufteilungsplan meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 80/1.000stel angegeben, gehören ihm 8 % des gesamten Gebäudes.

In der Regel, wird der Aufteilungsplan von einem Architekten erstellt. Er muss zusätzlich von der zuständigen Baubehörde geprüft und unterzeichnet werden, damit die jeweilige Wohneinheit später ins Grundbuch eingetragen werden kann.

2.) Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan und wird von der Baubehörde erstellt. Sie versichert, dass die Eigentumswohnungen baulich getrennt sind, also durch Decken, Wände und Türen, und somit unabhängig voneinander genutzt werden können.

Zusätzlich können noch Räume außerhalb dieses Bereiches wie der dazugehöriger Keller in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden. Sie ist eine weitere Voraussetzung für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch.

3.) Die Gemeinschaftsordnung wird als zusätzlicher Bestandteil der Teilungserklärung mit beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Sie ist so etwas wie das „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft, denn sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, indem sie die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) konkretisiert. Dazu zählen beispielsweise die Stimmrechte der Eigentümer, die Regelungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum und zur Kostenaufteilung.

Viele Dinge, die in der Teilungserklärung stehen, werden durch das WEG geregelt. Doch durch so genannte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung kann sich die Eigentümergemeinschaft von den Vorgaben des WEG lösen.

Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist möglich, wenn alle Miteigentümer zustimmen, die Änderung notariell beurkundet und im Grundbuch notiert wird.

 

Wann wird eine Teilungserklärung gebraucht?

Die Teilungserklärung muss bereits vor dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten erstellt werden. Denn ohne eine gültige Teilungserklärung ist kein Immobilienverkauf möglich. Daher geht nichts ohne einen Notar. Er beglaubigt oder beurkundet die Teilungserklärung und sorgt dafür, dass für jede Wohnung ein eigener Grundbucheintrag vorliegt.

 

Der WEG – Verwalter

Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung eines Verwalters.

Der Verwalter wird mit Stimmenmehrheit gewählt und erhält bei Aufnahme seiner Tätigkeit einen so genannten Verwaltervertrag, aus dem sich unter anderem Rechte und Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergeben.

Weiter können sich Rechte und Pflichten des Verwalters aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder auch aus isolierten Beschlüssen der Eigentümer ergeben.

Der Verwalter leitet seine Rechtsstellung unmittelbar von den Wohnungseigentümern ab.

Er ist das ausführende Organ der Wohnungseigentümer. Und nicht zuletzt hat der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Zahlung eines Honorars.

 

DIE PFLICHTEN DES VERWALTERS

Der WEG-Verwalter ist nach § 27 WEG verplichtet, für die Eigentümergemeinschaft „die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen“.

Danach hat der Verwalter vor allem die Beschlüsse der Eigentümer umzusetzen, sich um die Einhaltung der Hausordnung durch die Bewohner der Wohnanlage zu kümmern, die Anlage instand zu halten und erforderlichenfalls instand zu setzen, regelmäßig einen Wirtschaftsplan und die jährliche Abrechnung zu erstellen und vor allem die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft durch die Einnahme von Geldern und die Leistung von Zahlungen in Ordnung zu halten.

Den Wohnungseigentümern steht es frei, den Verwalter im Einzelfall oder auch generell mit zusätzlichen Aufgaben zu betrauen.

 

BESTELLUNG DES VERWALTERS

Die Eigentümer bestimmen über die Bestellung des Verwalters in der Regel im Rahmen einer Versammlung der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Auch für die Wahl des Verwalters gilt grundsätzlich das so genannte Kopfstimmrecht.

Jeder Eigentümer hat danach eine Stimme.

Soweit die Wohnungseigentümer aber ein vom Kopfstimmrecht abweichendes Stimmrecht, z.B. nach der Größe des Miteigentumsanteils oder der Anzahl der Wohnungen, vereinbart haben, so gilt dieses abweichende Stimmrecht auch bei der Wahl des Verwalters.

Der Verwalter darf von den Eigentümern für maximal fünf Jahre eingesetzt werden. Im Falle der erstmaligen Bestellung des Verwalters verkürzt sich diese Maximalfrist auf drei Jahre.

Der so genannte Erstverwalter wird bei Bauträgerprojekten in aller Regel vom Bauträger bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung eingesetzt.

Für diesen Verwalter gilt aber dann die Beschränkung, wonach nach drei Jahren zwingend eine erneute Bestellung eines Verwalters durch die Eigentümer erforderlich ist.

 

Schlußwort

Eine Wohnanlage steht und fällt mit der Verwaltung. Darum ist es wichtig, peinlich genau darauf zu achten, ob der gewählte Verwalter seine Aufgaben zufriedenstellend erfüllt.

Existiert eine genaue und umfangreiche Teilungserklärung, kommen Unstimmigkeiten in der Eigentümergemeinschaft seltener vor.

Sondereigentum im Gemeinschaftseigentum bedeutet, ständige Kompromissbereitschaft und starke Nerven. Vor allem wenn die Bewohner Lage gemischt ist. Befinden sich nur Eigentümer als Bewohner in einer Anlage, dann ist die Interessenlage gleich und ausgewogen.

 

Zusammenfassung

  • Was ist Wohnungseigentum
  • Begriffe Sondereigentum – Teileigentum – Gemeinschaftseigentum – Sondernutzungsrecht
  • Beispiel Sondernutzungsrecht
  • Teilungserklärung
  • Inhalt Teilungserklärung
  • Der WEG Verwalter
  • Pflichten des Verwalter
  • Bestellung des Verwalters
  • Schlußwort

 

Bildnachweis: Pixabay nordstr. 839429_1280

 

 

 

 

 

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