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Für Vermieter:innen ist bei Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses Kenntnis der rechtlichen Vorgaben erforderlich. Das Mietrecht schützt Mieter:innen besonders und erlaubt nur bestimmte Kündigungsgründe – beispielsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarf. 

Die Eigenbedarfskündigung ermöglicht Vermieter:innen, eine Mietwohnung oder ein Haus für sich selbst, nahe Familienangehörige oder zum Haushalt gehörende Personen zu beanspruchen.

Der §573 BGB bestimmt, wann eine solche Kündigung erfolgen kann und wie sie auszusprechen ist.

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Die Gründe

Möchtest ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, ist er verpflichtet, diese zu begründen.Mur wenige Gründe werden akzeptiert

Wie es der Name schon sagt, darf die Kündigung für den Mieter nur dann ausgesprochen werden, wenn die Wohnung oder das Haus vom Eigentümer selbst genutzt werden soll. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der persönliche Wunsch bestehen muß, selbst in die Wohnung einzuziehen. Auch Familienangehörige und enge Verwandte werden bei der Eigenbedarfskündigung als Grund akzeptiert. Grundsätzlich gibt es keine Probleme, wenn  die Wohnung von eigenen Kindern oder  Eltern zur Verfügung gestellt werden soll. Auch für einen getrennt lebenden Ehepartner darf  eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.

Für eine Eigenbedarfskündigung sprechen auch Gründe der Pflege, zum Beispiel von Familienangehörigen. Dies können auch ein Onkel, eine Tante oder eine Cousine sein. Wenn diese Verwandten ohne den Bedarf einer Pflege in die Wohnung einziehen möchten, muss ein anderer Grund vorliegen.

Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen und weitere entferntere Verwandte werden oftmals nicht ausnahmslos akzeptiert. Befinden sich diese Personen jedoch in einer schwierigen Lebenssituation, gibt es Gerichte, die auch entferntere Verwandte in den Bereich des Eigenbedarfs einordnen.

Wichtig ist deshalb, dass  in der Kündigung nicht nur darlegt wird, wer in die Wohnung einziehen soll, sondern auch die genauen Gründe für den Eigenbedarf. Dies ist umso wichtiger, je entfernter die Verwandtschaft ist. Bei  Kindern, Eltern oder bei einem Enkelkind reicht es aus, wenn angegeben wird, dass die entsprechende Wohnung oder das Haus benötigt wird.

Berechtigte Eigenbedarfskündigungsgründe liegen auch vor, wenn es einen Pflegebedarf gibt und der Eigentümer die Wohnung benötigt, um eine Pflegekraft einziehen zu lassen, die sich dauerhaft um die pflegebedürftige Person kümmert.

 

Härtefall

Einer Kündigung wegen Eigenbedarfs können Mieter widersprechen, wenn ein sogenannter Härtefall vorliegt. Gemäß § 574 BGB ist dann von einem Härtefall auszugehen, wenn ein Umzug für die Mieter eine unzumutbare Härte darstellt. Diese Sozialklausel im Mietrecht soll vor allem Mieter schützen.

Allerdings muss im Einzelfall individuell überprüft werden, ob ein Härtefall tatsächlich gegeben ist und die Interessen von Mieter und Vermieter müssen sorgfältig gegeneinander abgewogen werden.

Was sind Härtefälle bei einer Eigenbedarfskündigung?

Folgende Gründe können unter Umständen als Härtefall anerkannt werden:

• Die von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieter haben bereits ein hohes Alter erreicht und sind krank bzw. pflegebedürftig.
• Die Mieter oder deren Kinder befinden sich mitten im Schulabschluss oder dem Abschluss einer Ausbildung bzw. eines Studiums und der Wechsel des Wohnorts würde diesen Abschluss gefährden.
• Es gibt keinen adäquaten Ersatzwohnraum.
• Die Mieter sind physisch und/oder psychisch schwer erkrankt bzw. suizidgefährdet.
• Durch einen Umzug kommt es zu einer erheblichen beruflichen Beeinträchtigung der Mieter.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Gründe für einen Härtefall, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam machen können. Ob diese im Einzelfall haltbar sind, sollte durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht geprüft werden.

 

Formalien und Fristen

Bei einer Eigenbedarfskündigung greift die gesetzliche Kündigungsfrist laut § 573c BGB des Mietrechts. Je länger das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung schon besteht, desto länger fällt auch die Kündigungsfrist aus.

• Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren: Kündigungsfrist von drei Monaten
• Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren: Kündigungsfrist von sechs Monaten
• Bei einer Mietdauer ab acht Jahren: Kündigungsfrist von neun Monaten

Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet („Umwandlung“) und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 10 Jahren seit der Veräußerung berufen (Kündigungssperrfrist, §577 a Abs, 1 BGB).

Form

Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen und die vom Vermieter darzulegenden Gründe,
warum, wann und für wen er die Mietsache benötigt, beinhalten. Ein einfacher Hinweis auf
Eigenbedarf genügt dafür nicht. Vielmehr muss 1. der konkrete Grund für den Bedarf an der
Mietsache dargelegt, 2. der gewählte Zeitpunkt der Kündigung unter Beachtung der
gesetzlichen Kündigungsfristen nachvollziehbar erläutert sowie 3. die einziehende Person
bzw. das (Verwandtschafts-)Verhältnis konkret benannt werden.

Besonderer Tipp: Damit der Mieter den Zugang der Kündigung nicht bestreiten kann, sollten Sie
die Kündigung als Einschreiben versenden (dabei müssen Sie aber an die Dauer der Versendung für
die Einhaltung der Kündigungsfristen denken) oder den Brief zusammen mit einem Zeugen
persönlich übergeben.

 

Schlußwort

In den meisten Fällen sind Eigenbedarfskündigungen erfolgreich.

Sollten sich Probleme mit dem Mieter anbahnen, kann man als Vermieter auch versuchen, sich ihm gegenüber kulant zu verhalten und etwa eine längere Kündigungsfrist gewähren oder eine alternative Bleibe anbieten.

Ein finanzielles Angebot zum Auszug, hat schon so manchen Mieter positiv beeinflußt.

Sprechen Sie als Vermieter Ihren Mieter daher am besten schon vor der Ausstellung der schriftlichen Eigenbedarfskündigung persönlich an und erklären Sie ihm den Sachverhalt, um Probleme und Missverständnisse zu minimieren. 

 

Zusammenfassung

• Das Mietrecht schützt Mieter/innen
• Akzeptable Gründe für eine Eigenbedarfskündigung
• Widerspruchsmöglichkeit wegen Härtefall
• Formforschriften
• Kündigungsfristen
• Schlußwort

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Bildnachweis: Canva