Vertragliche Befugnis eine Immobilie mietfrei zu bewohnen ohne selbst Eigentümer zu sein

Was sind die Unterschiede zwischen Wohnungsrecht und Wohnrecht?

Die Begriffe Wohnungsrecht und Wohnrecht werden oft gleichgestellt ohne beides voneinander zu differenzieren.

Die Unterschiede der beiden Rechte sind jedoch sehr gravierend.

Beim Wohnrecht wird ein Mitbenutzungsrecht vereinbart, nachdem der Berechtigte einen Teil des Hauses oder der Wohnung bewohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein.

Das Wohnungsrecht hingegen schließt die Nutzung des Eigentümers aus und die Wohnung, bzw. das Haus, wird ausschließlich von dem Berechtigten genutzt.

Was bedeutet ein Wohnrecht zu haben

Je nach Vereinbarung lässt sich das Wohnrecht befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags einräumen. In der Praxis vereinbaren die Parteien oft ein lebenslanges Wohnrecht ohne Gegenleistung.

Wird ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, darf der Berechtigte die Immobilie bis zu seinem Lebensende nutzen.

Die Leistung von Verbrauchsabhängigen Nebenkosten zählt zu den Pflichten des Wohnberechtigten. Daneben muss er auch für Reparaturkosten zum Erhalt der Immobilie aufkommen.

Eine Modernisierung, umfangreiche Sanierung oder Instandhaltung, muss hingegen vom Eigentümer getragen werden. Allerdings nur, wenn der Wohnberechtigte dem zustimmt. Der Eigentümer zahlt ebenso die verbrauchsunabhängigen Kosten wie Grundsteuern, Versicherungen etc.

Wann ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit sinnvoll?

Die Eintragung eines lebenslangen Wohnrecht kann zum Beispiel in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie möchten in Ihrem Haus wohnen bleiben, sind aber schon älter und möchten die Immobilie noch zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen. Mit einer Schenkung und der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts können Sie die Erbfolge schon einleiten und gegebenenfalls Erbschaftssteuer sparen. So können die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung alle zehn Jahre, bei Erbschaft nur einmal geltend gemacht werden. Bei einem sehr hohen Immobilienwert kann auch eine stufenweise Schenkung in Betracht gezogen werden, um die Schenkungssteuer womöglich komplett zu sparen.
• Sie möchten, dass Ihr Lebenspartner die Immobilie weiter bewohnen kann, wenn Sie sterben. Dazu müssen Sie ein Wohnrecht für ihn eintragen. Ohne Wohnrecht kann es passieren, dass Ihre Erben Ihren Ehegatten aus der Immobilie drängen.

Wie wird ein Wohnrecht abgesichert

Ein Wohnrecht kann im Grundbuch eingetragen und/oder vertraglich zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Berechtigten vereinbart werden. Eine Vorschrift diesbezüglich gibt es nicht

Die sicherste Variante aber ist, das Wohnrecht in einem notariell beglaubigten Vertrag festzuhalten, der alle Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten beinhaltet. um ein rechtssicheres Wohnrecht zu erwirken.

Anschließend veranlässt der Notar die Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch der Immobilie. Das Wohnrecht wird als beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs unter Lasten und Beschränkungen vermerkt.

Denn nur so ist gewährleistet, dass das Wohnrecht auch im Streitfall von Eigentümer und Wohnberechtigtem oder bei einem Immobilienverkauf weiter besteht.

Wie lange ist ein Wohnrecht gültig

Je nachdem, für welche zeitliche Spanne das Wohnrecht für den Berechtigten nutzbar sein soll, kann er es für eine vorher festgelegte Zeitspanne (zum Beispiel “10 Jahre”) oder aber lebenslang eintragen lassen. 

Wichtig zu wissen ist, dass er hierdurch nicht verpflichtet wird, es lebenslang auch tatsächlich zu nutzen. Er kann jederzeit entscheiden, ob er es löschen lassen möchte und hierfür einen Antrag beim Grundbuchamt stellt. Für den umgekehrten Fall, dass jemand anderer, etwa der Eigentümer der mit dem Wohnrecht belasteten Immobilie, die Löschung des Wohnrechts vorantreiben möchte, braucht dieser jedoch immer die Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten.

Das lebenslange Wohnrecht gilt, solange die berechtigte Person lebt. Es ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod.t mit dem Tod des Wohnberechtigten.

Wohnrecht berechnen

Das Recht, in einer Wohnung oder in einem Haus leben zu dürfen, ist Geld wert. Das ist beim schuldrechtlichen Mietvertrag so und so ist es auch beim im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. 

Beim Mietvertrag zahlt der Mieter den Mietzins (die “Miete”), beim Wohnrecht muss sich der Wohnrechtsberechtigte sein Recht, in der Immobilie zu wohnen, ebenfalls anrechnen lassen.

Durch die Eintragung eines Wohnrechts kommt es hierdurch zu einer Marktwertminderung der Immobilie. 

Der Wert des Wohnrechts bemisst sich durch die folgenden Komponenten: 

1. Der fiktiven Miete.
2. Der Laufzeit des Wohnrechts oder der Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten.

Beide Komponenten werden wie folgt ins Verhältnis gesetzt: 

1. Es wird ermittelt, wie hoch die fiktive Miete wäre, sprich, wie viel Jahresmiete erzielbar wäre, würde man die mit dem Wohnrecht belastete Immobilie auf dem freien Markt vermieten. Hierfür nimmt man den aktuellen Mietspiegel zur Hand.
2. Im Anschluss wird anhand der vertraglich vereinbarten Dauer des Wohnrechts oder der statistischen Restlebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten festgestellt, mit welchem Faktor man die fiktive Jahresmiete multiplizieren muss. Die statistische Restlebenserwartung kann man den aktuellen Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes entnehmen, die regelmäßig vom Bundesministerium der Finanzen herausgegeben werden.

Folgendes Beispiel kann für einen ersten Eindruck hilfreich sein:

Frau Müller möchte ihr Haus verkaufen. Im Obergeschoß bewohnt ihre Mutter die Einliegerwohnung. Für diese Wohnung wurde ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Einer Löschung des Rechtes stimmt die Mutter nicht zu. Dementsprechend wird das Haus mit dem Wohnrecht verkauft.

Die Mutter hat eine Restlebenserwartung von 5 Jahren nach Sterbetafel. Die fiktive Jahresmiete beträgt 10.000,– €. Die Jahresmiete mit der Lebenserwartung multipliziert ergibt 50.000,– €.

Dieser Betrag muß nun vom aktuellen Marktwert der Immobilie abgezogen werden, da das Wohnrecht eine Wertminderung darstellt.

Hinweis: Bei echten Verkäufen spielen auch noch Abzinsungseffekte eine Rolle, so dass es durchaus zu Abweichungen kommen kann.

Schlußwort

Es ist kann durchaus sinnvoll sein, ein Wohnrecht zur Absicherung eintragen zu lassen. Sollte jedoch die Immobilie dann verkauft werden, ist ein eingetragenes Wohnrecht sehr hinderlich. Im vorangegangenen Berechnungsbeispiel, muß ein Käufer die Mutter mitkaufen. Ob der Wert des Wohnrechtes als Preisnachlass eine Kaufentscheidung positiv beeinflusst, mag ich bezweifeln.

Hier wäre die beste Lösung tatsächlich, der Mutter das Wohnrecht auszuzahlen und ihr ein neues gemütliches Zuhause anzubieten, um das Wohnrecht gelöscht zu bekommen.

Zusammenfassung

• Was bedeutet Wohnrecht
• Unterschied Wohnungsrecht und Wohnrecht
• Was bedeutet es ein Wohnrecht zu haben
• Wann ist ein Wohnrecht sinnvoll
• Wie erfolgt die Absicherung eines Wohnrechtes
• Wie lange hat ein Wohnrecht Gültigkeit
• Wie wird ein Wohnrecht berechnet / Berechnungsbeispiel

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