Freie Liquidität bei fortbestehendem Nutzungsrecht
Was ist der Teilverkauf einer Immobilie?
Bei einem Teilverkauf werden bis zu 50 Prozent der Immobilie verkauft.
Der Käufer fungiert als stiller Teilhaber.Der vereinbarte Kaufpreis richtet sich nach dem aktuellen Marktwert und wird sofort ausgezahlt.
Die Eigentümerinnen und Eigentümer behalten das lebenslange Wohnrecht und die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie (z.B. bei Vermietung). Dies wird durch ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht im Grundbuch abgesichert.
Im Gegenzug ist hierfür ein monatliches Entgelt zu entrichtet.
Wie funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie?
Der Eigentümer entscheidet selbst über seinen Wunschbetrag und welcher Anteil verkauft werden soll. Bis zu 50 Prozent des Immobilienwertes können ausgezahlt werden – mindestens aber 100.000 Euro.
Im Anschluss erstellt der Käufer ein vorläufiges, unverbindliches Angebot.
Ein unabhängiger Gutachter ermittelt daraufhin den Verkehrswert der Immobilie. Dieser ergibt, ob ein Teilverkauf des Hauses möglich ist. Einige Unternehmen bestehen in der Regel auf einen Mindesterlös von 100.000 Euro .
Anschließend wird ein Kaufvertragsentwurf angefertigt und beim Notar offiziell beurkundet. Die Immobilie kann bis zu einem eventuell folgendem Gesamtverkauf, weiter bewohnt oder vermietet werden. Das vertraglich geregelte Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Dafür wird ein Nutzungsentgelt in Form einer monatlichen Zahlung vereinbart. Die Höhe dieser monatlichen Zahlung, bemisst sich an dem Auszahlungsbetrag und am Immobilienwert.
Immobilie behalten und finanzielle Freiheit genießen
Das wirtschaftliche Eigentum bleibt nach wie vor beim Teilverkäufer. Ein Rückkauf des verkauften Anteils ist jederzeit durch den Teilverkäufer oder dessen Erben zum aktuellen Verkehrswert möglich. Auch ein Gesamtverkauf an Dritte ist auf Wunsch des Teilverkäufers jederzeit möglich.
Finanzielle Belastungen
Die Instandhaltungskosten liegen in voller Höhe in der Verantwortung bei dem Eigentümer, obwohl ihm durch den Teilverkauf nur ein Teil der Immobilie gehört. Darüber hinaus muss er das monatliche Nutzungsentgelt, die Grundsteuer als auch die Betriebs- und Nebenkosten tragen.
Das Nutzungsentgeld kann 6% – 7% des Auszahlungsbetrages kosten.
Wird die Immobilie später komplett verkauft, kommt ein Durchführungsentgeld, bei einigen Anbietern als Abwicklungsvergütung genannt, als Verkaufsprovision für den Teilkäufer zum Tragen. Diese Kosten sind von 0% – 6,5% je nach Anbieter möglich.
Der Teilverkäufer bekommt zu seinem investierten Kapital einen Zuschlag für die Werterhöhung. Für einen eventuellen Wertverlust wird sich der Teilkäufer auch absichern. Dies bedeutet, dass der Eigentümer/Verkäufer dem Teilverkäufer den Wertverlust aus seinem Anteil des erzielten Kaufpreises ausgleichen muss.
Hier ist eine Checkliste “ Wie teuer ist ein Teilverkauf“ erhältlich:
Erbschaft
Bei einem Teilverkauf kann die Immobilie von den Erben zurückgekauft werden. Zudem haben Erben beim Teilverkauf ein Vorkaufsrecht gegenüber anderen Interessenten.
Steuern
Ein Immobilien-Teilverkauf kommt einem herkömmlichen Immobilienverkauf gleich. In welcher Höhe Steuern anfallen, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Verkaufs sowie von der Nutzung der Immobile in den letzten Jahren ab.
Schlußwort
Der Teilverkauf einer Immobilie scheint auf den ersten Blick unkompliziert und wirkt verführerisch durch eine schnelle Abwicklung.
Im Vergleich zu einem Darlehen aber ist ein Teilverkauf deutlich teuerer. Die laufenden Kosten und Instandhaltungen auch für den verkauften Teil, verbleiben allein beim Eigentümer.
Zum Teil verlangen Teilkäufer sogar ein Mitspracherecht, bei der Vermietung des verkauften Teiles.
Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein relativ neues Produkt. Inwieweit es sich durchsetzen wird, bleibt abzuwarten.
Zusammenfassung
- Bei einem Teilverkauf werden bis zu 50% einer Immobilie an einen stillen Teilhaber verkauft
- Der Auszahlungsbetrag beläuft sich auf mindestens 100.000€
- Der Eigentümer behält ein lebenslanges Wohnrecht der gesamten Immobilie
- Als Absicherung erhält der Teilkäufer ein Niessbrauchsrecht, eingetragen im Grundbuch
- Für den verkauften Teil ist ein Nutzungsentgeld in monatlichen Raten zu zahlen
- Sämtliche Kosten verbleiben beim Eigentümer
- Verkauf der gesamten Immobilie ist möglich, ein Durchführungsentgeld wird fällig
- Checkliste „Wie teuer ist ein Teilverkauf
Bildnachweis: Adobe_240_F_4361114
Checkliste Ba Fin – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
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