Diese 11 Faktoren beeinflussen den Verkaufsprozess

Artikel lesen

Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie in Eigenregie und möchten sich ein Zeitfenster setzen. Dazu müssen Sie wissen, welche Faktoren während des Ablaufs Zeit in Anspruch nehmen werden.

Auch wenn Sie schnell einen Käufer gefunden haben, benötigt die Restabwicklung noch etwas Geduld. Wenn Sie den Weg gut vorbereiten, kann sich dies bei einigen Schritten hilfreich und zeitsparend auswirken.

Denn einfach mal so drauf los verkaufen, ist definitiv keine gute Idee. Ein Immobilienverkauf ist mit gewissen Risiken verbunden, darum gibt ein gut durchdachtes und eingeplantes Zeitfenster Sicherheit.

Damit Sie sich nicht verzetteln, sollten Sie die folgenden 11 Faktoren überdenken, bevor Sie Ihre Zukunftsplanung fortsetzen:

1. Die Beschaffung aller verkaufsrelevanter Unterlagen erfordert Zeit

Zunächst, was sind verkaufsrelevante Unterlagen:

  • Energieausweis
  • Grundrisse, Bauzeichnungen, Wohn-Nutzflächenberechnung, Ansichtszeichnungen,
  • Lageplan, Flurkarte
  • Aktuelles Grundbuch (nicht älter als 3 Monate)
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Teilungserklärung (bei Wohnungseigentum)
  • Wohnnebenkostenberechnung (bei Wohnungseigentum)

Gerade für die Beschaffung eines Energieausweises sollten Sie 1-3 Wochen einplanen. Sie müssen einen Energieberater aussuchen, der dann die Immobilie in Augenschein nehmen wird, bevor er den Energieausweis erstellt.

Für die Beschaffung eines aktuellen Grundbuches sollten Sie eine Woche einplanen, wenn Sie nicht direkt persönlich zum Amtsgericht fahren können, keine Möglichkeit haben diesen online anzufordern und statt dessen diesen Schritt auf dem Postweg erledigen müssen.

Sollten Sie keine gut geführte oder vollständige Hausakte besitzen, so müssen Sie sich beim Bauamt Kopien der Bauunterlagen beschaffen. Sowie eventuell Flurkarte und Lageplan beim Katasteramt. Dabei sind die Öffnungszeiten der Ämter zu berücksichtigen und Urlaub nimmt man sich nicht gern für solche Erledigungen.

Haben Sie Wohnungseigentum im Angebot so benötigen Sie die Teilungserklärung, diese erhalten Sie beim Verwalter oder Grundbuchamt / Amtsgericht.

Erst wenn Sie alle Unterlagen beisammenhaben, sollten Sie starten.

Einige dieser Unterlagen, benötigt der Käufer zur Finanzierungsanfrage auf Ihre Immobilie bei seiner Bank. Dennoch sollten diese Unterlagen von vornherein komplett zur Verfügung stehen. Es wäre ärgerlich, wenn Sie einen Interessenten zum Käufer gemacht haben und Ihnen dieser wieder abspringt, da Sie ihn bei der Finanzierungsanfrage nicht zügig unterstützen.

Zum freien Download finden Sie unterhalb dieses Artikels eine Checkliste für alle verkaufsrelevanten Unterlagen.

 

2. Sie brauchen gute Fotos

Es gilt als wissenschaftlich erwiesen, dass wir in Sekunden entscheiden was wir mögen und was nicht. Dies gilt auch für Immobilien und hier zählt der erste Eindruck. Darum sind gute Fotos ein Muss und lieber weniger und dafür gute Fotos anbieten.

Helligkeit ist wichtig und darum eventuell mit Blitz arbeiten. Achten Sie darauf, dass keine Schatten sichtbar sind.

Räume sollten aufgeräumt sein und was der Betrachter unbewusst als Störung aufnimmt, entfernen Sie vor dem Fotografieren. Dies kann sein Mülleimer, Zeitungen, Putzmittel und alle nicht dekorativen Gegenstände. Weniger Möbel lassen die Räume größer erscheinen. Möbel im vorderen Bereich könnten angeschnitten werden und stören das Bild. Badezimmer sollten penibel aufgeräumt sein. Keine Handtücher, Kosmetik, Zahnbürsten etc. Toilettendeckel muss geschlossen werden. Achten Sie beim Fotografieren darauf, das Sie nicht im Spiegel erscheinen.

Wenn Sie keine Spiegelreflexkamera besitzen und sich auch für diese Aktion nicht extra eine anschaffen wollen, reicht ein Weitwinkelobjektiv zum Fotografieren des Gebäudes. Räume werden durch die Fotografie mit einem Weitwinkelobjektiv verzerrt dargestellt. Darum fotografieren Sie innen nur Teile von Räumen oder ändern die Foto Position z.B. durch Klettern auf eine Leiter. Halten Sie die Kamera stets gerade.

Außenfotos sollten immer aktuell der Jahreszeit angepasst sein. Wenn sie Ihre Immobilie im Sommer anbieten, dann verwenden Sie auch bitte Sommerfotos mit blühenden Gärten und keine winterlichen Eindrücke wie z.B. mit Schnee bedecktem Rasen.

Es muss auch nicht die Vorderansicht des Gebäudes sein. Ist das Gebäude nicht so schön, so machen Sie Fotos in der Abenddämmerung mit beleuchteten Räumen. Bei einem schönen Umfeld, sollte dies auf den Fotos ersichtlich sein, Auch hier gilt aufräumen. Eine Rasenfläche ohne Kinderspielzeug und der Eingangsbereich ohne Mülltonnen.

 

3. Ein gutes Exposé/Immobilienanzeige erfordert Fingerspitzengefühl und Überlegung

Das Exposé ist Ihre Verkaufsunterlage und dient als Berechnungsgrundlage zur Finanzierung, darum sollten alle Angaben sehr genau und ausführlich sein. Achten Sie aber bei dem Text über die Beschreibung Ihrer Immobilie darauf, das Sie auf dem Teppich bleiben und nicht zu weit ausholen. Das Sie 20 Jahre an fast jedem Wochenende an Ihrer Immobilie gebastelt haben, muss nicht erwähnt werden.

Die wichtigsten Angaben aus dem Exposé verwenden Sie für Anzeigen oder Flyer.

Mit der Erstellung dieser Unterlagen werden Sie sehr gefordert sein und es gilt als gut beraten mit dem Tipp: wer ein Buch schreiben will, sollte auch gute Bücher gelesen haben. Darum nehmen Sie sich die Zeit andere Immobilienanzeigen zu lesen und Ihre Immobilie so gut und genau zu beschreiben wie es geht ohne aufdringlich und überheblich zu wirken.

 

4. Zwischen der Veröffentlichung Ihrer Anzeige und dem ersten Anrufer vergeht Zeit

Sobald Sie Ihr Immobilienangebot inseriert und veröffentlicht haben, kann es auch einige Tage dauern bis sich Interessenten melden. Dies kann daran liegen, das Sie in der Beschreibung Fehler gemacht haben oder dem Anspruch der Immobiliensuchenden nicht gerecht wurden. Eventuell passt auch Ihre Preisvorstellung nicht zum Angebot. Hier sollten Sie noch einmal Prüfen und den Markt checken.

Wenn Sie in den Schulferien auf den Markt gehen, kann es auch schleppend laufen. Also überdenken Sie auch diese Zeiten.

 

5. Zwischen dem ersten Anrufer und der Entscheidung eines Käufers vergeht Zeit

Wenn Sie ein Interessent um einen Besichtigungstermin bittet, muss dieser auch erst einmal vor einem Termin Angebot Ihrerseits geprüft werden. Sie möchten ja sicher sein zu wissen, wen Sie in Ihre Immobilie einladen. Da Sie und Ihre Familie nicht rund um die Uhr für solche Termine zur Verfügung stehen und diese auch im Hellen stattfinden sollten ist die Vereinbarung mit möglichen Zeiten des Interessenten oft nicht umgehend möglich.

Haben Sie einen für alle Parteien passenden Termin gefunden, heißt dies nicht, dass die Kaufentscheidung auch gleich fallen wird. Oft braucht ein Interessent nach Ablauf einer Überlegungsfrist noch einen zweiten Besichtigungstermin.

Dann tritt die Verhandlungsphase ein. Oft kommt schon nach der Besichtigung die Frage nach einer Einigung auf einen niedrigeren Kaufpreis. Hier rate ich, nach einem schriftlichen Kaufgebot mit Fristsetzung von 1 Woche, zu bitten. So kommen Sie nicht in die Verlegenheit sich unvorbereitet auf ein marktübliches Feilschen einzulassen.

Mein Tipp: setzen Sie dem Interessenten zur Kaufentscheidung immer eine Frist. Ich halte 1 Woche für angemessen.

 

6. Zwischen Kaufentscheidung und Finanzierungszusage einer Bank ist Ihre Geduld gefragt

Ist die Kaufentscheidung gefallen, wird die finanzierende Bank die Immobilie prüfen.

Die Bonität des Käufers ist ja wohl schon vor der Besichtigung geklärt worden. Ich frage immer nach den mit der Bank abgesprochenen Konditionen vor Vereinbarung eines Besichtigungstermins, so kann ich gut prüfen, ob der Kunde mit der Bank über eine Finanzierungshöhe gesprochen hat. Andernfalls bekommt er keinen Termin.

Die Bank benötigt von der Finanzierungszusage bis zur Fertigstellung der notwendigen Unterlagen auch 2 – 4 Wochen.

 

7. Von der Finanzierungszusage bis zum vorliegenden Kaufvertragsentwurf

Sobald die Finanzierungszusage vorliegt, kann der Notar mit dem Kaufvertragsentwurf beauftrag werden. Hierzu rate ich, bei Verkauf in Eigenregie, vorab zu einem Beratungsgespräch beim Notar.

Es müssen einige Details geklärt werden, die unbedingt in den Vertrag gehören. Da Käufer und Verkäufer nicht über alle Eventualitäten nachdenken, kann das Beratungsgespräch mit dem Notar neue Sichtweisen und Möglichkeiten der Übergabe, Zeiten und Kosten darlegen.

 

8. Die sorgfältige Prüfung des Entwurfs braucht Zeit

Der Notar hat den Kaufvertragsentwurf zugesandt und nun liegt er vor Ihnen. Es war ja alles im Beratungsgespräch erläutert, dennoch was ist denn eine Auflassungsvormerkung und warum beantragen die Parteien die Auflassung? Unterwerfung der sofortigen Zwangsvollstreckung? was soll das denn??? Warum müssen Sie denn erlauben, das der Käufer Ihr Grundbuch belastet? Fachchinesisch – Juristendeutsch!

Der Notar wird bei der Beurkundung jeden einzelnen Paragraphen vorlesen und auf Verlangen erklären. Dennoch sollten Sie vorab schon einmal grob verstehen, was denn dies und jenes in dem Vertrag bedeutet und was für Konsequenzen Sie eventuell tragen. Darum nehmen Sie sich einige Tage um sich den Vertrag erklären, oder von Dritter Stelle überprüfen zu lassen.

 

9. Es vergeht Zeit zwischen der Entwurfsprüfung bis zur Unterschrift beim Notar

Jeder Notar wird zwischen dem Versand des Vertragsentwurfs und der Beurkundung einige Tage vorübergehen lassen. Oft ergeben sich noch Fragen oder Hinweise, die noch geklärt oder Nachverhandlungen die noch vollzogen werden können und damit die Beurkundung nicht unnötig in die Länge ziehen.

Die gesetzliche vorgeschriebene notarielle Form bei Immobilien-Kaufverträgen dient auch einem „Schutz vor Übereilung“ der Vertragsparteien.

Es gibt auch eine 14 Tages Frist, die besagt, dass zwei Wochen zwischen dem Entwurf eines Grundstückskaufvertrages und der Beurkundung liegen müssen. Diese Frist ist vorgeschrieben, wenn der Käufer oder der Verkäufer als Unternehmer beteiligt ist. Da dieser Vertrag dann ein Verbrauchervertrag ist und die Frist als Schutz dient.

Selbst bei einem Verbrauchervertrag, kann der jeweils Schutzbedürftige auf die zu seinen Gunsten bestehende Schutzfrist, auf Belehrung des Notars, verzichten. In diesem Fall sollte der Notar in einem gesonderten Termin vor Beurkundung, den Verbraucher umfassend über den Vertrag aufklären.

 

10. Bedenken Sie, dass beim Käufer Gründe vorliegen können, die eine Übergabe und Zahlung erst Monate nach Beurkundung erfolgen lassen

Ein Immobilienkauf – Verkauf ist erst mit Beurkundung beim Notar rechtlich und damit sicher abgewickelt. Aus diesem Grund wird der Käufer niemals vorab seine bis dahin bewohnte Immobilie kündigen. Um einer Doppelbelastung aus dem Weg zu gehen, wird erst mit Rückzahlung des Immobiliendarlehens begonnen, wenn die Miete nicht mehr anfällt. Da die Kündigungsfrist für Wohnraum 3 Monate beträgt, ist dieser Zeitraum einzuplanen.

Sollte der Käufer erst seine bis dahin bewohnte Immobilie noch verkaufen müssen oder hat schon beurkundet und Zahlung und Übergabe seiner alten Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart, kann die Frist zwischen Beurkundung  und  Zahlung / Übergabe für die neue Immobilie auch schon mal 6 – 8 Monate oder auch länger, betragen.

 

11. Diese behördlichen Angelegenheiten beeinflussen abschließend den Zeitrahmen

Der Notar beurkundet nicht nur den Grundstückskaufvertrag, sondern wickelt ihn auch im Auftrag der Parteien ab.

Er veranlasst, die Belastungen in Abteilung II – Lasten und Beschränkungen und Abteilung III Grundschulden und Hypotheken, die den Verkäufer betreffen – soweit möglich – zu löschen und die Belastungen zugunsten des Käufers einzutragen.

Nach der Beurkundung lässt der Notar im Grundbuch der betreffenden Immobilie eine Auflassungsvormerkung eintragen, dies ist eine sichtbare Sperre als Sicherheit für den Käufer, das der Verkäufer die Immobilie nicht noch einmal anderweitig verkauft, belastet oder eventuelle Gläubiger hier pfänden können.

Ferner schreibt der Notar die Gemeinde im Bezirk der Immobilie bzgl. einer Verzichtserklärung an. Da jede Gemeinde immer ein Vorkaufsrecht hat, muss diese schriftlich darauf verzichten. Dies ist Vorgabe zur weiteren Abwicklung.

Weitere noch erforderliche Genehmigungen zum Vollzug oder Wirksamwerden des Vertrages können die Verwalterzustimmung bei Verkauf einer Eigentumswohnung, die Genehmigung einer vollmachtlos vertretenden Person, Vormundschaftsgerichtliche Genehmigung bei Mitwirkung eines Minderjährigen, sein.

Er sendet den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt zur Feststellung der Grunderwerbsteuer, sowie an den Gutachterausschuss der die Kaufpreise sammelt und die Daten verwertet.

Sobald sämtliche Voraussetzungen erfüllt, alle Genehmigungen vorliegen, Eintragungen gelöscht und Beantragte eingetragen sind, stellt der Notar den Kaufpreis fällig. Im Regelfall ist dies 4-6 Wochen nach Beurkundung möglich. Dies liegt aber nicht an den Bearbeitungszeiten beim Notar, sondern an den Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt, der Gemeinde, und der abzulösenden Bank.

Der Käufer erhält eine „Fälligkeitsmitteilung“. Diese enthält die Bestätigung des Notars, dass alle Sicherungsvoraussetzungen für den Käufer vorliegen und dieser innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist den Kaufpreis anweist. Beigefügt ist ein Zahlungsplan über Beträge, welche auf die auch im Kaufvertrag aufgeführten Konten zu überweisen sind.

Ist der Kaufpreis geflossen und liegt dem Notar die schriftliche Bestätigung seitens des Verkäufers vor, beantragt er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Bildquelle: Pixabay 

Checkliste für den Immobilienverkauf

Mit dieser Checkliste bewahren Sie stets den Überblick.

Sie erhalten außerdem meinen Newsletter mit weiteren Tipps für den Verkaufsprozess. Natürlich steht es Ihnen frei, diesen jederzeit abzubestellen. Ihre Daten verarbeiten wir vertraulich. Nähere Informationen zum Datenschutz finden Sie hier: Datenschutzerklärung lesen

Schreib auch einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Dein Kommentar ... *

Dein echter Name *

Deine aktive E-Mail-Adresse * Deine Website

© 2019 Carmela Cantore · Impressum · Datenschutz

Machen Sie es sich und Kaufinteressenten leicht und halten Sie alle wichtige Unterlagen bereit. Diese sind ebenfalls die Basis für den Kaufvertragsentwurf.

Mit dieser Checkliste bewahren Sie stets den Überblick.

Datenschutzhinweis: Sie erhalten außerdem meinen Newsletter mit weiteren Tipps für den Verkaufsprozess. Natürlich steht es Ihnen frei, diesen jederzeit abzubestellen. Ihre Daten verarbeiten wir vertraulich. Nähere Informationen zum Datenschutz finden Sie hier: Datenschutzerklärung lesen