Wohnflächenberechnung – so messen Sie richtig

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Vielen Menschen ist die Definition des Begriffes “Wohnfläche“ nicht eindeutig bewußt  und unterschiedliche Meinungen herrschen vor. Aus diesem Grund erläutere ich nachfolgend und kurzgefasst alles Wissenswerte zu diesem Thema.

Die Wohnfläche dient als Berechnungsgrundlage für diverse Zwecke.

Problematisch ist, dass es in der Bundesrepublik keine allgemein verbindliche Methode zur Wohnflächenberechnung gibt. Dies bedeutet es existiert kein gesetzl. vorgeschriebener Rechtsrahmen in Form einer Wohnflächenordnung.

Die gängigste Methode ist die am 25. November 2003 erlassene und am 01. Januar 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung WoFIV. An diese Verordnung ist nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau gebunden.

Ich halte mich in meinem Artikel an die Wohnflächenverordnung, da Gerichte bei Rechtsstreitigkeiten diese Verordnung als Grundlage nutzen. Es sei denn im Miet- bzw. Kaufvertrag ist nicht explizit eine andere Berechnungsgrundlage vereinbart worden.

Wofür ist die Wohnfläche von Bedeutung?

Die Wohnfläche dient nicht nur als Berechnungsgrundlage für die Miethöhe, sondern auch für diverse weitere Zwecke.

In Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen werden die nicht verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächenangaben berechnet.

Eine Hausratversicherung orientiert sich bzgl. der Prämien an der angegebenen Wohnfläche.

Für eine Baufinanzierung ist die Wohnfläche zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Bedeutung.

Bei einer Immobilienbewertung, abhängig von der anzuwendenden Bewertungsart, ist die angegebene Wohnfläche eine wichtige Berechnungsgrundlage.

Was zählt zur Wohnfläche?

Der Begriff Wohnfläche wird oft mit der Nutzfläche verwechselt oder der Unterschied führt zu Unklarheiten. Grundsätzlich ist die Wohnfläche immer ein Teil der Nutzfläche. Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbarer Grundflächen der Räume, die zu einem Wohnhaus oder einer Wohnung gehören. Sie beschreibt die Fläche, die zum Wohnen genutzt werden kann:

  • Küche
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Badezimmer
  • Wohnzimmer
  • Esszimmer
  • Flur/ Diele
  • Schrankräume
  • Abstellkammern

Ebenso sind die Grundflächen folgender Räume, wenn sie ausschließlich zum Haus oder zur Wohnung gehören, hinzuzurechnen:

  • Wintergärten
  • Balkone
  • Loggien
  • Dachgärten
  • Terrassen
  • Schwimmbäder
  •  ähnlichen nach allen Seiten geschlossene Räume

Was gehört nicht zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

  • Kellerräume
  • Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb des Hauses / der Wohnung
  • Waschküchen
  • Bodenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • Geschäftsräume

Ermittlung der Grundfläche

Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Das lichte Maß, ist das Maß der nutzbaren, inneren Abstände zwischen den Begrenzungen einer Öffnung oder eines Raumes.

Folgende Grundflächen sind einzubeziehen:

  • Tür- und Fensterbekleidungen
  • Fuß- Sockel und Schrammleisten
  • fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz-und Klimageräte, Bade- und Duschwannen
  • freiliegende Installationen
  • Einbaumöbel
  • versetzbare Raumteiler

 

Sonderregelungen und abzuziehende Flächen bei der Wohnflächenberechnung

Wenn Wintergärten und Schwimmbäder beheizt sind, dann gehen diese mit ihrer vollen Fläche in die Berechnung ein. Unbeheizt kann nur die Hälfte der Grundfläche d.h. 50% berücksichtigt werden.

Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten können üblicherweise mit 25% ihrer Grundfläche angerechnet werden. Bei entsprechend hoher Qualität wird mit 50% kalkuliert. Hier lässt die Wohnflächenverordnung Spielraum.

Neben der Grundfläche ist auch die Raumhöhe relevant. Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern im vollen Umfang zur Wohnfläche gezählt. Liegt die lichte Höhe zwischen einem und zwei Metern, beispielsweise bei Dachschrägen, wird die Fläche nur zu 50% berechnet. Raumteile mit einer lichten Höhe unter einem Meter werden nicht berücksichtigt.

Von der Wohnfläche abgezogen werden des Weiteren:

  • -Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Pfeilern und Säulen mit einer Grundfläche von über 0,1 m² und einer Mindesthöhe von 1,5 m
  • Treppen mit mehr als 3 Stufen und deren Treppenabsätze – Türnischen
  •  Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 cm tief sind

Wohnflächenberechnung nach DIN- Norm

Für nicht preisgebundenen Wohnraum wird auch die DIN- Norm 277 zur Berechnung herangezogen. Mieter könnten allerdings in diesem Fall benachteiligt sein, da diese DIN- Norm Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau ermittelt und dies ergibt in der Regel größere Wohnflächen. Bei dieser Methode wird im ersten Schritt die Brutto- Grundfläche bestimmt. Diese wird von Außenmauer zu Außenmauer berechnet. Davon wird die Konstruktionsfläche abgerechnet und so die Nettogrundfläche ermittelt. Diese Fläche wird dann in Nutz- Funktions- und Verkehrsfläche unterteilt. Somit ergibt dies die Summe von Nutz- und Funktionsfläche.

Nach DIN 277 werden Balkone, Kellerräume und Flächen unter Dachschrägen zu 100% zur Wohnfläche gezählt. Insbesondere bei Dachwohnungen kann es somit zu einer bis 20% größeren Wohnfläche kommen.

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem  Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II.BV)

Die sogenannte Zweite Berechnungsverordnung (II.BV), die am 1. November 1957 in Kraft getreten ist, hat immer noch Bestand. Sie wurde bis zum Inkrafttreten der aktuell gültigen Wohnflächenverordnung verwendet und ist immer noch gültig, wenn eine Wohnfläche vor dem 31.12.2003 hiernach berechnet wurde.

Schlußwort 

Wenn Sie Ihre Wohnfläche berechnen möchten, bitte ich Sie meine Ausführungen umzusetzen.

Zum Ausmessen Ihrer Räume rate ich Ihnen einen Laser-Entfernungsmesser zu benutzen. Sie haben in kürzester Zeit Ergebnisse auf die Sie sich verlassen können. Im Internet finden Sie gute Angebote namhafter Firmen bereits ab 60,– €.

Zusammenfassung

  •  Die Wohnfläche dient nicht nur als Berechnungsgrundlage für die Miethöhe, sondern auch für diverse weitere Zwecke
  •  Der Begriff Wohnfläche wird oft mit der Nutzfläche verwechselt oder  der Unterschied führt zu Unklarheiten
  • Es gibt Räume und Flächen innerhalb der Wohnung oder des Wohnhauses die täglich genutzt, aber nicht zur Wohnfläche gerechnet werden können
  • Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen unter Berücksichtigung besonderer Grundflächen zu ermitteln
  • Die Qualität und Ausstattung mancher Grundflächen, sowie deren Höhe kann maßgebend für die Berechnung sein
  • Nachteile bei einer weiteren Berechnungsmethode
  • Durch die Wohnflächenverordnung wurde die II. BV abgelöst
  • Ausführungen mit Hilfe eines Laser-Entfernungsmesser umsetzen

Hinweis:

Die Wohnflächenberechnung gehört zu den verkaufsrelevanten Unterlagen beim Immobilienverkauf. Diese ist auch auf der Checkliste aufgeführt.

Bildnachweis: Canva

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5 Kommentare - Sei der Nächste

  1. Ich wusste noch gar nicht, dass Schwimmbäder auch zur Wohnfläche zählen. Ich beschäftige mich aktuell mit der Vermessung von unserem Haus. Wir wollen es bald verkaufen und ich freue mich über diese Neuigkeit, weil es heißt, dass wir eine größere Wohnfläche angeben können.

  2. Wir wollen die Wohnfläche unseres hauses vermessen. Intressant, dass die Waschküche nicht mit einberechnet wird. Unsere Waschküche ist recht groß, und hat auch noch eine Dusche mit eingebaut.

    • Hallo Frau Bonny,
      ich weiß ja nicht wofür Sie Ihre Wohnflächenberechnung benötigen.
      Sollte es um den Verkauf Ihrer Immobilie gehen, ist die große Waschküche
      mit Dusche als Sonderausstattung durchaus werterhöhend.

  3. Interessant, dass Dachterrassen entweder mit 25% oder mit 50% in die Berechnung eingehen. Wir überlegen, für die Vermessung unseres Gartens einen Vermessungsingenieur hinzuzuziehen. Wir wollen den Garten in drei Teile teilen.

    • Danke, ein sehr interessanter Kommentar von Ihnen.
      Wenn Sie Ihren Garten in drei Teile aufteilen möchten, müssen Sie ja ein riesiges
      Grundstück haben. Wenn ich richtig verstehe, wollen Sie aus einem Flurstück, 3 Flurstücke
      mit den dementsprechenden Grundbüchern erstellen. Soll es Bauland werden, benötigen die
      Grundstücke auch eine geeignete Zufahrt. Andernfalls erhalten Sie keine Baugenehmigung
      für geplante Vorhaben.
      Bevor Sie Kosten für einen Vermessungsingenieur investieren, sollten Sie sich erkundigen
      inwieweit Genehmigungen erteilt werden und ob die Grundstücke die Voraussetzungen dann
      erfüllen.

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