Das Grundbuch – Abteilung 2

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Das Grundbuch ist die wichtigste Informationsquelle, um
Klarheit über bestehende Belastungen das Grundstück betreffend
zu erhalten.
Bevor ein Eigentumsübertrag geplant wird, sollte eine Prüfung
eventuell eingetragener besonderen Belastungen im Grundbuch vorgenommen werden.
Dazu ist es erforderlich Kenntnisse darüber zu haben, in
welchen Teilen des Grundbuches – den sogenannten Abteilungen – die wichtigsten Informationen zu finden sind.
In der zweiten Abteilung des Grundbuches werden Lasten und Beschränkungen des betreffenden Grundstücks vermerkt.
Dies bedeutet, dass hier Rechtsansprüche von Dritten zu finden sind, die für den Eigentümer die Nutzung der Immobilie erheblich einschränken können und dadurch eventuell auch einen wertmindernden Aspekt darstellen.

LASTEN

können sein:

Grunddienstbarkeiten

  • Benutzung des Grundstücks des Eigentümers in einzelnen Beziehungen durch den Berechtigten der Dienstbarkeit
  • Einschränkung des Eigentümers bestimmte Handlungen auf seinem Grundstück nicht vornehmen zu dürfen
  • Nichtausübung von Rechten des Eigentümers des belasteten Grundstücks.

Der Unterschied eines Grunddienstbarkeit und einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit liegt in der Person des Berechtigten. Berechtigter aus einer Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstückes (wesentlicher Bestandteil des Eigentumsrechtes ). Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird dagegen für eine bestimmte Person bestellt und ist unabhängig davon, ob sie Grundstückeigentümer ist oder nicht.
Voraussetzung ist immer, dass die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer des herrschenden Grundstückes Vorteile bringt. Sie entsteht durch Einigung und Eintragung und muss auf dem Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks eingetragen werden. Sie kann aber auch zusätzlich auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstückes als Herrschvermerk verzeichnet sein.

  • Dauerwohnrecht
  • Dauernutzungsrecht

Reallast

Die Reallast ist die dingliche Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Bei der Reallast liegt auf dem Eigentümer auch die persönliche Haftung für die gesamte Dauer seines Eigentums fällig werdenden Leistungen, er haftet somit nicht nur mit dem Grundstück und ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.
Eine Reallast kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstückes bestellt werden und ist somit nicht an eine Person gebunden. Sie entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch.

Nießbrauch

Unter diesem Recht ist zu verstehen das der Eigentümer eines Grundstückes einer anderen Person das Recht einräumt sein Eigentum zu nutzen und sämtliche Erträge aus dem Grundstück zu erhalten. Es ist ein höchstpersönliches dingliches Recht und die Bestellung erfolgt durch Einigung und Übergabe.

Vorkaufsrecht

Wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück zu den gleichen Bedingungen übertragen wird. Bei Beleihungen ist stets ein Vorrang anzustreben. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes beträgt 2 Monate
Es gibt verschiedene Vorkaufsrechte: gesetzliches Vorkaufsrecht der zuständigen Gemeinde, öffentliches Vorkaufsrecht, Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht, Vorkaufsrecht nach dem Landbeschaffungsgesetz, Vorkaufsrecht nach dem Reichsbesiedlungsgesetz, Vorkaufsrecht bei Zwangsversteigerungen, Vorkaufsrecht bei Miterben, Vorkaufsrecht in den neuen Bundesländern, Vorkaufsrecht der Mieter bei Begründung von Wohnungseigentum.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung, welche dem neuen werdenden Eigentümer des Grundstücks, den Anspruch auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Belastungen sowie
Verfügungen über das Grundstück, die zeitlich nach der Auflassungsvormerkung durchgeführt werden, sind ohne Zustimmung des Auflassungsberechtigten (= Grundstückskäufer) nicht wirksam.
Sie ist also als eine Sperre anzusehen, damit während der Umschreibe Phase die von der Beurkundung bis zur Umschreibung im Grundbuch Zeit beansprucht, das Grundstück gesichert ist.

Erbbaurecht

Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen.
Grundlage hierfür ist ein Erbbaurechtsvertrag, der normalerweise über 50, 60 oder 99 Jahre vereinbart wird. Als Entgelt für die Nutzung des Grundstückes ist ein Erbbauzins zu entrichten. Dieser Erbbauzins kann jährlich oder auch einmalig gezahlt werden. Das Erbbaurecht darf sich ausschließlich an erster Rangstelle befinden und kann demnach nicht als Folge Last eingetragen werden. Zusätzlich wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (ein Erbbaugrundbuch), welches auch mit Grundpfandrechten belastet werden kann.

BESCHRÄNKUNGEN

können sein:

Nacherbenvermerk

Der Nacherbenvermerk im Grundbuch verhindert den gutgläubigen Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Dritten Testamentsvollstrecker Vermerk Dieser Vermerk bewirkt für den Erben eine Grundbuchsperre als Sicherung für das Grundstück

Zwangsversteigerung- Zwangsverwaltungsvermerk

Wird die Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet, so hat es zugleich das Grundbuchamt um Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen. Dieser Vermerk soll verhindern, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigrung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, die die Versteigerungsinteressen oder den Erwerber benachteiligen könnten. Durch den Vermerk tritt keine Grundbuchsperre ein, Belastungen sind also weiterhin möglich. Dennoch dürften Beleihungen in diesem Stadium kaum denkbar sein. Dies gilt analog auch für Grundstücke mit Zwangsverwaltungsvermerk. Bei Finanzierungsanträgen ist durch Einsichtnahme in Grundbuchblattkopien zu prüfen, ob eventuell früher
entsprechende Vermerke, die wieder gelöscht sein können, eingetragen waren. Dies lässt gegebenenfalls Rückschlüsse auf den Kreditnehmer zu (wenn sich die Eigentumsverhältnisse nicht geändert haben)

Insolvenzvermerk

Zweck der Vorschrift ist es, die Insolvenzmasse vor Beeinträchtigungen durch einen gutgläubigen Erwerb zu schützen, indem die Verfügungsbeschränkungen, denen der Insolvenzschuldner unterliegt, im Grundbuch sichtbar gemacht werden

Sanierungs-Umlegungsvermerk

Der Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass das betroffene Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt und eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ansteht. Der Umlegungsvermerk weist daraufhin, dass das betroffene Grundstück in einem Gebiet liegt für das ein Umlegungsverfahren eingeleitet ist. Sind Sanierungsmaßnahmen sowie eine Umlegung beendet, muss der Eigentümer des betroffenen Grundstückes die Eintragungen löschen lassen. Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum. Die Miteigentümer eines Grundstücks, zum Beispiel eine Erbengemeinschaft oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft, können gemäß Regelungen zur Verwaltung oder zur Benutzung des Grundstücks treffen oder auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Diese Regelungen werden in Miteigentümer Vereinbarungen festgehalten. Sie gelten bei einem Wechsel der Miteigentümer gegenüber dem neuen Miteigentümer (Sondernachfolger) nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind.

 

ZUSAMMENFASSUNG:

1. Eingetragene Rechtsansprüche Dritter in Abteilung 2 Grundbuch
2. Lasten im Sinne des Grundbuches haben nichts mit Gewicht oder
Schuldlast zu tun
3. Bei den Beschränkungen ist die Rede von Einschränkungen durch
verschiedene Vermerke

Eine Einführung in das Thema Grundbuch erhalten Sie im Artikel: Das Grundbuch – Ein Gesamtüberblick

Bildnachweis: Fotolia_107620083_XS_White wooden paragraph the symbol of law © Daniel Jędzura

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